Imóveis

Olá pessoal,                                                                                                                                                                   

                            

  Hoje eu vou desmistificar outro mito que ainda prevalece no nosso país em relação à aposentadoria e investimentos, que é o de que os imóveis sempre serão os investimentos mais seguros e rentáveis do mundo. Veremos que isso não é verdade e pode até se tornar uma fonte de problemas financeiros para o investidor. O motivo para os imóveis continuarem sendo tão populares no Brasil se deve a fatores conjunturais de décadas passadas. 

  Até a década de 70, o Brasil era uma economia predominantemente rural, em que as cidades estavam começando a crescer. Devido ao difícil acesso ao mercado financeiro, os brasileiros que conseguiam economizar compravam imóveis, mais por falta de opção mesmo. Por isso, as pessoas mais experientes geralmente aconselham o investimento em imóveis, porque têm em mente que esse tipo de investimento é infalível. Na década de 80, a economia brasileira passou por uma instabilidade gigantesca em virtude da hiperinflação do período. Com isso o mercado financeiro continuou sendo inacessível para boa parte dos brasileiros, restando a Caderneta de Poupança como porto seguro na época para preservar o poder de compra dos brasileiros. Mas após o congelamento das cadernetas durante o Plano Collor, os imóveis voltaram a ser procurados com mais intensidade, reforçando ainda mais a tese de investimento infalível.

  Mas diferente do que muitos brasileiros pensam, o investimento em imóveis tem riscos sim. Não tem nada de infalível. Esse tipo de investimento tem risco de liquidez, ou seja, o risco de não conseguir vender o imóvel em caso de necessidade pelo valor desejado. Com certeza muitos brasileiros já sentiram isso na pele. Tem risco de mercado, ou seja, o risco do imóvel não se valorizar por diversos motivos, como falta de segurança na região, presença de favelas no entorno, instalação de aeroportos ou ferrovias próximos ao imóvel que possam causar muito barulho e vários outros motivos. E tem risco operacional, ou seja, o risco do imóvel se tornar vago, sem inquilino, por muito tempo (risco de vacância), ou o risco do imóvel apresentar problemas estruturais, desde vícios construtivos simples até vícios construtivos graves com risco de desmoronamento, acarretando sérios transtornos para quem está usufruindo do imóvel, ou ainda o risco do imóvel apresentar problemas de escrituração ou inadimplência do antigo proprietário, forçando o adquirente a recorrer à justiça.

  Além de todos esses riscos presentes no investimento em imóveis, some-se o fato de que os brasileiros costumeiramente investem num imóvel através de um financiamento bancário com prestações a perder de vista, sem ao menos ter uma ideia de quanto irá pagar de fato pelo imóvel. Acredito que a cultura da casa própria presente no nosso país encorajou muitos brasileiros, incluindo os mais abastados que adquirem imóveis com a única finalidade de investir, a contraírem financiamentos imobiliários nos grandes bancos do país que praticam juros exorbitantes. Para termos uma ideia de quanto se paga no financiamento de um imóvel que custa R$200 mil reais a uma taxa de 0,8% ao mês e em 120 prestações (10 anos), veja essa tabela (price) abaixo.

Nº.	Prestação	Juros	Amortização	Saldo Devedor
0	0,00	0,00	0,00	200000,00
1	2598,91	1600,00	998,91	199001,09
2	2598,91	1592,01	1006,91	197994,18
3	2598,91	1583,95	1014,96	196979,22
4	2598,91	1575,83	1023,08	195956,14
5	2598,91	1567,65	1031,26	194924,88
6	2598,91	1559,40	1039,51	193885,36
7	2598,91	1551,08	1047,83	192837,53
8	2598,91	1542,70	1056,21	191781,32
9	2598,91	1534,25	1064,66	190716,65
10	2598,91	1525,73	1073,18	189643,47
11	2598,91	1517,15	1081,77	188561,71
12	2598,91	1508,49	1090,42	187471,29
13	2598,91	1499,77	1099,14	186372,14
14	2598,91	1490,98	1107,94	185264,21
15	2598,91	1482,11	1116,80	184147,41
16	2598,91	1473,18	1125,73	183021,67
17	2598,91	1464,17	1134,74	181886,93
18	2598,91	1455,10	1143,82	180743,11
19	2598,91	1445,94	1152,97	179590,14
20	2598,91	1436,72	1162,19	178427,95
21	2598,91	1427,42	1171,49	177256,46
22	2598,91	1418,05	1180,86	176075,60
23	2598,91	1408,60	1190,31	174885,29
24	2598,91	1399,08	1199,83	173685,46
25	2598,91	1389,48	1209,43	172476,03
26	2598,91	1379,81	1219,11	171256,92
27	2598,91	1370,06	1228,86	170028,06
28	2598,91	1360,22	1238,69	168789,37
29	2598,91	1350,31	1248,60	167540,78
30	2598,91	1340,33	1258,59	166282,19
31	2598,91	1330,26	1268,66	165013,53
32	2598,91	1320,11	1278,81	163734,73
33	2598,91	1309,88	1289,04	162445,69
34	2598,91	1299,57	1299,35	161146,34
35	2598,91	1289,17	1309,74	159836,60
36	2598,91	1278,69	1320,22	158516,38
37	2598,91	1268,13	1330,78	157185,59
38	2598,91	1257,48	1341,43	155844,17
39	2598,91	1246,75	1352,16	154492,01
40	2598,91	1235,94	1362,98	153129,03
41	2598,91	1225,03	1373,88	151755,15
42	2598,91	1214,04	1384,87	150370,27
43	2598,91	1202,96	1395,95	148974,32
44	2598,91	1191,79	1407,12	147567,20
45	2598,91	1180,54	1418,38	146148,83
46	2598,91	1169,19	1429,72	144719,10
47	2598,91	1157,75	1441,16	143277,94
48	2598,91	1146,22	1452,69	141825,25
49	2598,91	1134,60	1464,31	140360,94
50	2598,91	1122,89	1476,03	138884,91
51	2598,91	1111,08	1487,83	137397,08
52	2598,91	1099,18	1499,74	135897,34
53	2598,91	1087,18	1511,74	134385,61
54	2598,91	1075,08	1523,83	132861,78
55	2598,91	1062,89	1536,02	131325,76
56	2598,91	1050,61	1548,31	129777,45
57	2598,91	1038,22	1560,69	128216,76
58	2598,91	1025,73	1573,18	126643,58
59	2598,91	1013,15	1585,77	125057,81
60	2598,91	1000,46	1598,45	123459,36
61	2598,91	987,67	1611,24	121848,12
62	2598,91	974,78	1624,13	120223,99
63	2598,91	961,79	1637,12	118586,87
64	2598,91	948,69	1650,22	116936,65
65	2598,91	935,49	1663,42	115273,23
66	2598,91	922,19	1676,73	113596,50
67	2598,91	908,77	1690,14	111906,36
68	2598,91	895,25	1703,66	110202,70
69	2598,91	881,62	1717,29	108485,41
70	2598,91	867,88	1731,03	106754,37
71	2598,91	854,03	1744,88	105009,50
72	2598,91	840,08	1758,84	103250,66
73	2598,91	826,01	1772,91	101477,75
74	2598,91	811,82	1787,09	99690,66
75	2598,91	797,53	1801,39	97889,27
76	2598,91	783,11	1815,80	96073,47
77	2598,91	768,59	1830,33	94243,14
78	2598,91	753,95	1844,97	92398,17
79	2598,91	739,19	1859,73	90538,45
80	2598,91	724,31	1874,61	88663,84
81	2598,91	709,31	1889,60	86774,24
82	2598,91	694,19	1904,72	84869,52
83	2598,91	678,96	1919,96	82949,56
84	2598,91	663,60	1935,32	81014,24
85	2598,91	648,11	1950,80	79063,44
86	2598,91	632,51	1966,41	77097,04
87	2598,91	616,78	1982,14	75114,90
88	2598,91	600,92	1997,99	73116,90
89	2598,91	584,94	2013,98	71102,92
90	2598,91	568,82	2030,09	69072,83
91	2598,91	552,58	2046,33	67026,50
92	2598,91	536,21	2062,70	64963,80
93	2598,91	519,71	2079,20	62884,60
94	2598,91	503,08	2095,84	60788,76
95	2598,91	486,31	2112,60	58676,16
96	2598,91	469,41	2129,50	56546,65
97	2598,91	452,37	2146,54	54400,11
98	2598,91	435,20	2163,71	52236,40
99	2598,91	417,89	2181,02	50055,38
100	2598,91	400,44	2198,47	47856,91
101	2598,91	382,86	2216,06	45640,85
102	2598,91	365,13	2233,79	43407,06
103	2598,91	347,26	2251,66	41155,40
104	2598,91	329,24	2269,67	38885,73
105	2598,91	311,09	2287,83	36597,90
106	2598,91	292,78	2306,13	34291,77
107	2598,91	274,33	2324,58	31967,19
108	2598,91	255,74	2343,18	29624,02
109	2598,91	236,99	2361,92	27262,10
110	2598,91	218,10	2380,82	24881,28
111	2598,91	199,05	2399,86	22481,41
112	2598,91	179,85	2419,06	20062,35
113	2598,91	160,50	2438,42	17623,94
114	2598,91	140,99	2457,92	15166,01
115	2598,91	121,33	2477,59	12688,43
116	2598,91	101,51	2497,41	10191,02
117	2598,91	81,53	2517,39	7673,64
118	2598,91	61,39	2537,52	5136,11
119	2598,91	41,09	2557,82	2578,29
120	2598,91	20,63	2578,29	0,00
TOTAL	311869,66	111869,66	200000,00	0,00

  Observando a tabela, percebe-se que ao final do financiamento o adquirente do imóvel terá pagado o valor total de R$311.869,66, ou seja, um valor 55,93% superior ao custo original de aquisição do imóvel, sendo que essa diferença (R$111.869,66) terá sido paga ao banco através dos juros cobrados. Se esse adquirente, ao invés de financiar o imóvel nessas condições, tivesse investido esses R$200 mil através de uma carteira de investimentos conservadora que rendesse 0,5% ao mês durante esses 10 anos, teria ao final do período o valor de R$363.879,35, ou seja, um valor 81,94% superior ao custo original de aquisição do imóvel, um percentual bem acima dos 55,93% de juros pagos ao banco.

  Mas as desvantagens não param por aqui. Como todos aqueles que investem em imóveis devem saber, os custos para aquisição e manutenção são muito altos. No momento da pesquisa é recomendado contratar uma avaliação de mercado para o imóvel. No momento da aquisição, já está embutido no valor do imóvel a comissão do corretor (quando existe a intermediação). No momento do registro, é obrigatório recolher o imposto de transmissão e os emolumentos cartorários, cujo total pode variar de 3 a 5% do valor do imóvel, dependendo da região. Durante o período de usufruto, caso não consiga alugar, é necessário pagar IPTU, energia elétrica, água encanada, taxa de condomínio e as despesas de manutenção elétrica e hidráulica, sem contar reformas necessárias para a conservação do imóvel, como pintura e emassamento de paredes com infiltração ou troca de piso ou janelas quebrados.

  Naturalmente, muitos especialistas em investimento em imóveis tiveram ótimos retornos ao longo dos anos por saberem administrar todos os riscos inerentes a esse tipo de investimento conforme eu havia explicado. Mas são para poucos. Além dos custos serem altos, o valor de aquisição de um imóvel geralmente é muito elevado para a maioria da população brasileira. Quando você coloca todos esses valores na ponta do lápis, você percebe o quão se torna arriscado investir todas as suas economias num único imóvel. Portanto, meu caro leitor, se esse for o seu caso, sugiro que repense um pouco. Vocês verão que existem modalidades de investimento em imóveis muito mais práticas, seguras e rentáveis.        

Abraços,

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