Imóveis

Olá pessoal,                                                                                                                                                                   

                            

  Hoje eu vou desmistificar outro mito que ainda prevalece no nosso país em relação à aposentadoria e investimentos, que é o de que os imóveis sempre serão os investimentos mais seguros e rentáveis do mundo. Veremos que isso não é verdade e pode até se tornar uma fonte de problemas financeiros para o investidor. O motivo para os imóveis continuarem sendo tão populares no Brasil se deve a fatores conjunturais de décadas passadas. 

  Até a década de 70, o Brasil era uma economia predominantemente rural, em que as cidades estavam começando a crescer. Devido ao difícil acesso ao mercado financeiro, os brasileiros que conseguiam economizar compravam imóveis, mais por falta de opção mesmo. Por isso, as pessoas mais experientes geralmente aconselham o investimento em imóveis, porque têm em mente que esse tipo de investimento é infalível. Na década de 80, a economia brasileira passou por uma instabilidade gigantesca em virtude da hiperinflação do período. Com isso o mercado financeiro continuou sendo inacessível para boa parte dos brasileiros, restando a Caderneta de Poupança como porto seguro na época para preservar o poder de compra dos brasileiros. Mas após o congelamento das cadernetas durante o Plano Collor, os imóveis voltaram a ser procurados com mais intensidade, reforçando ainda mais a tese de investimento infalível.

  Mas diferente do que muitos brasileiros pensam, o investimento em imóveis tem riscos sim. Não tem nada de infalível. Esse tipo de investimento tem risco de liquidez, ou seja, o risco de não conseguir vender o imóvel em caso de necessidade pelo valor desejado. Com certeza muitos brasileiros já sentiram isso na pele. Tem risco de mercado, ou seja, o risco do imóvel não se valorizar por diversos motivos, como falta de segurança na região, presença de favelas no entorno, instalação de aeroportos ou ferrovias próximos ao imóvel que possam causar muito barulho e vários outros motivos. E tem risco operacional, ou seja, o risco do imóvel se tornar vago, sem inquilino, por muito tempo (risco de vacância), ou o risco do imóvel apresentar problemas estruturais, desde vícios construtivos simples até vícios construtivos graves com risco de desmoronamento, acarretando sérios transtornos para quem está usufruindo do imóvel, ou ainda o risco do imóvel apresentar problemas de escrituração ou inadimplência do antigo proprietário, forçando o adquirente a recorrer à justiça.

  Além de todos esses riscos presentes no investimento em imóveis, some-se o fato de que os brasileiros costumeiramente investem num imóvel através de um financiamento bancário com prestações a perder de vista, sem ao menos ter uma ideia de quanto irá pagar de fato pelo imóvel. Acredito que a cultura da casa própria presente no nosso país encorajou muitos brasileiros, incluindo os mais abastados que adquirem imóveis com a única finalidade de investir, a contraírem financiamentos imobiliários nos grandes bancos do país que praticam juros exorbitantes. Para termos uma ideia de quanto se paga no financiamento de um imóvel que custa R$200 mil reais a uma taxa de 0,8% ao mês e em 120 prestações (10 anos), veja essa tabela (price) abaixo.

Nº.	Prestação	Juros	Amortização	Saldo Devedor
0	0,00	0,00	0,00	200000,00
1	2598,91	1600,00	998,91	199001,09
2	2598,91	1592,01	1006,91	197994,18
3	2598,91	1583,95	1014,96	196979,22
4	2598,91	1575,83	1023,08	195956,14
5	2598,91	1567,65	1031,26	194924,88
6	2598,91	1559,40	1039,51	193885,36
7	2598,91	1551,08	1047,83	192837,53
8	2598,91	1542,70	1056,21	191781,32
9	2598,91	1534,25	1064,66	190716,65
10	2598,91	1525,73	1073,18	189643,47
11	2598,91	1517,15	1081,77	188561,71
12	2598,91	1508,49	1090,42	187471,29
13	2598,91	1499,77	1099,14	186372,14
14	2598,91	1490,98	1107,94	185264,21
15	2598,91	1482,11	1116,80	184147,41
16	2598,91	1473,18	1125,73	183021,67
17	2598,91	1464,17	1134,74	181886,93
18	2598,91	1455,10	1143,82	180743,11
19	2598,91	1445,94	1152,97	179590,14
20	2598,91	1436,72	1162,19	178427,95
21	2598,91	1427,42	1171,49	177256,46
22	2598,91	1418,05	1180,86	176075,60
23	2598,91	1408,60	1190,31	174885,29
24	2598,91	1399,08	1199,83	173685,46
25	2598,91	1389,48	1209,43	172476,03
26	2598,91	1379,81	1219,11	171256,92
27	2598,91	1370,06	1228,86	170028,06
28	2598,91	1360,22	1238,69	168789,37
29	2598,91	1350,31	1248,60	167540,78
30	2598,91	1340,33	1258,59	166282,19
31	2598,91	1330,26	1268,66	165013,53
32	2598,91	1320,11	1278,81	163734,73
33	2598,91	1309,88	1289,04	162445,69
34	2598,91	1299,57	1299,35	161146,34
35	2598,91	1289,17	1309,74	159836,60
36	2598,91	1278,69	1320,22	158516,38
37	2598,91	1268,13	1330,78	157185,59
38	2598,91	1257,48	1341,43	155844,17
39	2598,91	1246,75	1352,16	154492,01
40	2598,91	1235,94	1362,98	153129,03
41	2598,91	1225,03	1373,88	151755,15
42	2598,91	1214,04	1384,87	150370,27
43	2598,91	1202,96	1395,95	148974,32
44	2598,91	1191,79	1407,12	147567,20
45	2598,91	1180,54	1418,38	146148,83
46	2598,91	1169,19	1429,72	144719,10
47	2598,91	1157,75	1441,16	143277,94
48	2598,91	1146,22	1452,69	141825,25
49	2598,91	1134,60	1464,31	140360,94
50	2598,91	1122,89	1476,03	138884,91
51	2598,91	1111,08	1487,83	137397,08
52	2598,91	1099,18	1499,74	135897,34
53	2598,91	1087,18	1511,74	134385,61
54	2598,91	1075,08	1523,83	132861,78
55	2598,91	1062,89	1536,02	131325,76
56	2598,91	1050,61	1548,31	129777,45
57	2598,91	1038,22	1560,69	128216,76
58	2598,91	1025,73	1573,18	126643,58
59	2598,91	1013,15	1585,77	125057,81
60	2598,91	1000,46	1598,45	123459,36
61	2598,91	987,67	1611,24	121848,12
62	2598,91	974,78	1624,13	120223,99
63	2598,91	961,79	1637,12	118586,87
64	2598,91	948,69	1650,22	116936,65
65	2598,91	935,49	1663,42	115273,23
66	2598,91	922,19	1676,73	113596,50
67	2598,91	908,77	1690,14	111906,36
68	2598,91	895,25	1703,66	110202,70
69	2598,91	881,62	1717,29	108485,41
70	2598,91	867,88	1731,03	106754,37
71	2598,91	854,03	1744,88	105009,50
72	2598,91	840,08	1758,84	103250,66
73	2598,91	826,01	1772,91	101477,75
74	2598,91	811,82	1787,09	99690,66
75	2598,91	797,53	1801,39	97889,27
76	2598,91	783,11	1815,80	96073,47
77	2598,91	768,59	1830,33	94243,14
78	2598,91	753,95	1844,97	92398,17
79	2598,91	739,19	1859,73	90538,45
80	2598,91	724,31	1874,61	88663,84
81	2598,91	709,31	1889,60	86774,24
82	2598,91	694,19	1904,72	84869,52
83	2598,91	678,96	1919,96	82949,56
84	2598,91	663,60	1935,32	81014,24
85	2598,91	648,11	1950,80	79063,44
86	2598,91	632,51	1966,41	77097,04
87	2598,91	616,78	1982,14	75114,90
88	2598,91	600,92	1997,99	73116,90
89	2598,91	584,94	2013,98	71102,92
90	2598,91	568,82	2030,09	69072,83
91	2598,91	552,58	2046,33	67026,50
92	2598,91	536,21	2062,70	64963,80
93	2598,91	519,71	2079,20	62884,60
94	2598,91	503,08	2095,84	60788,76
95	2598,91	486,31	2112,60	58676,16
96	2598,91	469,41	2129,50	56546,65
97	2598,91	452,37	2146,54	54400,11
98	2598,91	435,20	2163,71	52236,40
99	2598,91	417,89	2181,02	50055,38
100	2598,91	400,44	2198,47	47856,91
101	2598,91	382,86	2216,06	45640,85
102	2598,91	365,13	2233,79	43407,06
103	2598,91	347,26	2251,66	41155,40
104	2598,91	329,24	2269,67	38885,73
105	2598,91	311,09	2287,83	36597,90
106	2598,91	292,78	2306,13	34291,77
107	2598,91	274,33	2324,58	31967,19
108	2598,91	255,74	2343,18	29624,02
109	2598,91	236,99	2361,92	27262,10
110	2598,91	218,10	2380,82	24881,28
111	2598,91	199,05	2399,86	22481,41
112	2598,91	179,85	2419,06	20062,35
113	2598,91	160,50	2438,42	17623,94
114	2598,91	140,99	2457,92	15166,01
115	2598,91	121,33	2477,59	12688,43
116	2598,91	101,51	2497,41	10191,02
117	2598,91	81,53	2517,39	7673,64
118	2598,91	61,39	2537,52	5136,11
119	2598,91	41,09	2557,82	2578,29
120	2598,91	20,63	2578,29	0,00
TOTAL	311869,66	111869,66	200000,00	0,00

  Observando a tabela, percebe-se que ao final do financiamento o adquirente do imóvel terá pagado o valor total de R$311.869,66, ou seja, um valor 55,93% superior ao custo original de aquisição do imóvel, sendo que essa diferença (R$111.869,66) terá sido paga ao banco através dos juros cobrados. Se esse adquirente, ao invés de financiar o imóvel nessas condições, tivesse investido esses R$200 mil através de uma carteira de investimentos conservadora que rendesse 0,5% ao mês durante esses 10 anos, teria ao final do período o valor de R$363.879,35, ou seja, um valor 81,94% superior ao custo original de aquisição do imóvel, um percentual bem acima dos 55,93% de juros pagos ao banco.

  Mas as desvantagens não param por aqui. Como todos aqueles que investem em imóveis devem saber, os custos para aquisição e manutenção são muito altos. No momento da pesquisa é recomendado contratar uma avaliação de mercado para o imóvel. No momento da aquisição, já está embutido no valor do imóvel a comissão do corretor (quando existe a intermediação). No momento do registro, é obrigatório recolher o imposto de transmissão e os emolumentos cartorários, cujo total pode variar de 3 a 5% do valor do imóvel, dependendo da região. Durante o período de usufruto, caso não consiga alugar, é necessário pagar IPTU, energia elétrica, água encanada, taxa de condomínio e as despesas de manutenção elétrica e hidráulica, sem contar reformas necessárias para a conservação do imóvel, como pintura e emassamento de paredes com infiltração ou troca de piso ou janelas quebrados.

  Naturalmente, muitos especialistas em investimento em imóveis tiveram ótimos retornos ao longo dos anos por saberem administrar todos os riscos inerentes a esse tipo de investimento conforme eu havia explicado. Mas são para poucos. Além dos custos serem altos, o valor de aquisição de um imóvel geralmente é muito elevado para a maioria da população brasileira. Quando você coloca todos esses valores na ponta do lápis, você percebe o quão se torna arriscado investir todas as suas economias num único imóvel. Portanto, meu caro leitor, se esse for o seu caso, sugiro que repense um pouco. Vocês verão que existem modalidades de investimento em imóveis muito mais práticas, seguras e rentáveis.        

Abraços,

Seja Independente

Previdência Social

Olá pessoal,                                                                                                                                                                   

                            

  Hoje eu vou desmistificar o mito que mais prevalece no nosso país em relação à aposentadoria e investimentos, que é o de que a Previdência Social é e sempre será sustentável, aconteça o que acontecer, e que ela é suficiente para a aposentadoria.  

 Quanto à sustentabilidade, o leitor deve saber que existe uma pequena possibilidade, mesmo que remota, do governo congelar as aposentadorias por tempo indeterminado, ou seja, pagar as aposentadorias sem dar reajuste a todos os aposentados de forma equânime por até vários anos. Quem já tem uma certa idade com certeza se recorda do Plano Collor, onde o Presidente da República Fernando Collor de Melo, que mais tarde viria a sofrer um impeachment, congelou as contas correntes e as cadernetas de poupança por 18 meses. Imaginem uma medida como essa sendo tomada nos dias de hoje em nosso país. Seria terrível não é mesmo? Crises econômicas sempre aparecem em qualquer época e em qualquer lugar do mundo e medidas draconianas como essa podem voltar a acontecer.

  Mas aí o leitor deve pensar: “tudo bem, por mim não tem problema receber a minha aposentadoria sem ter reajuste por vários anos”. E é aqui que mora o problema. Enquanto o congelamento perdurar, o poder de compra da sua aposentadoria diminuirá gradativamente, mesmo que seja em um período de deflação ou baixa inflação. Mas o leitor ainda deve estar se perguntando: “Mas por que você acha que isso poderá acontecer com as nossas aposentadorias?”. Quem é minimamente informado sabe que houve recentemente em nosso país uma reforma previdenciária com uma previsão de economia na casa dos trilhões de reais em décadas. E por qual motivo fizeram essa reforma? Simples: a Previdência Social está se tornando cada vez mais insustentável. Mas fiquem sabendo que essa insustentabilidade previdenciária não é um problema exclusivamente brasileiro. Vários outros países ao redor do mundo estão enfrentando a mesma dificuldade e se vendo obrigados a reformarem também os seus sistemas de previdência social. E o principal motivo para tamanha dificuldade se deve às pressões demográficas na maioria dos países, ou seja, as populações de idosos estão aumentando sensivelmente. No caso específico do Brasil, estima-se que em 2050 a população de 60 anos ou mais será de 68 milhões de habitantes, conforme o gráfico abaixo.

  E ainda existem estudos do governo e de alguns economistas que apontam para a necessidade de reformar a nossa Previdência Social novamente em menos de uma década, justamente pelo fato de que os brasileiros estão vivendo mais e as famílias estão tendo menos filhos. Com isso, menos jovens entrarão no mercado de trabalho e mais idosos viverão mais tempo precisando da aposentadoria para sobreviver. A conta não vai fechar.  

  Quanto à suficiência para a aposentadoria, é do conhecimento de todos que o cálculo do valor das aposentadorias baseia-se na média salarial de todo o período contributivo, ou seja, boa parte do total contribuído para a Previdência Social não retorna para o trabalhador na aposentadoria. Isto ocorre pelo fato da Previdência Social funcionar pelo regime de repartição, onde a arrecadação se dá pela cobrança de contribuição das pessoas que estão em atividade para o financiamento das aposentadorias daqueles que já estão aposentados. Para vocês terem uma ideia, a única forma de se aposentar com o teto da Previdência Social é contribuir com 14% (após a reforma) do valor do teto durante 40 anos, além de ter a idade mínima e o tempo de contribuição suficiente para se aposentar com o valor máximo. Acredito que isso seja para poucos brasileiros e, convenhamos você não vai querer aguardar tanto tempo para se aposentar com uma boa aposentadoria.

  Perceba, meu caro leitor, que a sua contribuição previdenciária tem uma natureza de imposto, pois ele é obrigatório – para quem é empregado com carteira assinada ou é funcionário público – e destinado ao financiamento das aposentadorias vigentes. Apenas uma parte do que você contribuiu voltará para você no futuro. Procure contar com a Previdência Social para lhe amparar em casos de doença, acidente e maternidade e para ajudar financeiramente aquelas pessoas que você ama. Mas não conte integralmente com ela para a sua aposentadoria. Combinado?

Abraços,

Seja Independente

Tenha uma proteção cambial na sua carteira

Olá pessoal,                                                                                                                                                                   

                            

  Como muitos devem saber o ministro da justiça Sérgio Moro pediu demissão nesta sexta-feira de forma não amigável e com isso instalou-se uma grave crise institucional dentro do governo federal. Isso porque o ministro era tido como o pilar moral do governo de Jair Bolsonaro por ter sido uma figura emblemática na operação Lava-Jato. Com esse fato ocorrido constata-se mais uma vez o quão frágil e instável é o nosso país do ponto de vista político, impactando fortemente a economia nacional. Sendo assim, a crise causada pela pandemia da covid-19 se aprofunda ainda mais no nosso país, derrubando ainda mais a confiança daqueles que pretendem investir no nosso país e, consequentemente, aumentando o risco-país que por sua vez se reflete na piora dos indicadores econômicos, como o câmbio, por exemplo.   

  Já faz um bom tempo que eu venho alertando aqui no blog, desde o início do governo de Jair Bolsonaro (ver aqui), (ver aqui), (ver aqui), (ver aqui), (ver aqui) e (ver aqui), que o futuro do nosso país ainda é incerto e, resumidamente, ainda estamos num longo processo de amadurecimento institucional, democrático e econômico que não sabemos por quanto tempo irá durar (talvez várias décadas). E, sendo assim, é primordial para o investidor brasileiro contar com uma proteção (hedge) cambial na sua carteira. Recomendo ter ao menos 10% da carteira alocado em ativos internacionais, independente de qual forma (corretora brasileira ou corretora norte-americana). E talvez o leitor se pergunte: “por que é tão importante essa tal proteção (hedge) cambial?”. Porque a inflação que corrói o nosso poder de compra no longo prazo é composta basicamente por itens precificados em dólar norte-americano. Pare para analisar quantos bens e serviços que você e sua família consomem ao longo do tempo são importados ou os insumos que os compõem são importados. São muitos não é mesmo? Os ativos de renda fixa atrelados à inflação, como o título público Tesouro IPCA+ 2035 ou um CDB de longo prazo indexado ao IPCA de algum bancão, não serão nem de longe suficientes para repor o poder de compra perdido ao longo dos anos. Isso porque, conforme eu expliquei neste artigo aqui em 2018, o IPCA (índice oficial da inflação no Brasil) divulgado pelo IBGE anualmente não reflete necessariamente a inflação dos bens e serviços consumidos por você e sua família em um determinado período, pois o IPCA é uma média e, sendo assim, não representa a “verdadeira corrosão” do poder de compra da sua renda. Eu mesmo tenho um exemplo pessoal bem prático desse fenômeno: comprei um remédio importado, fabricado na Espanha, para uma pessoa da minha família há 01 (um) mês atrás por R$76,50 e ontem comprei novamente por R$105,60. Um aumento de 38% em um mês (pasmem). E isso ocorre porque o real se desvalorizou bastante nesse último mês.                           

  Muitos investidores podem refutar essa minha tese alegando que grandes investidores brasileiros, como o Luiz Barsi Filho, o maior investidor pessoa física da bolsa brasileira, nunca investiram em ativos internacionais para chegar aonde chegaram. Mas será mesmo? O investidor deve analisar a seguinte situação: investidores como o senhor Luiz Barsi Filho começaram a investir há várias décadas atrás numa época em que o mercado acionário era pouco disseminado entre os brasileiros, sendo restrito a um ínfimo grupo de investidores. Ora, se a própria bolsa de valores do país era pouquíssimo requisitada nessa época, o que dizer do mercado acionário estrangeiro? Acredito (posso estar enganado) que na época os investidores faziam o hedge cambial comprando dólares ou investindo em fundos cambiais atrelados ao dólar através de grandes bancos de investimento. É diferente de hoje em dia onde o mercado acionário norte-americano é muito mais acessível ao investidor. E tem mais um detalhe que poucos prestam atenção: é possível fazer o hedge cambial investindo em ações de empresas exportadoras, pois as receitas delas são precificadas em dólar. Mas para isso é necessário estudar a fundo essas empresas, saber com detalhes quais são os business delas. São para poucos. Esse expediente foi utilizado por grandes investidores brasileiros, principalmente pelo senhor Luiz Barsi Filho, que investiu em empresas exportadoras de papel e celulose, como a Klabin e a Suzano (ver esse vídeo). Além do mais, acredito que ele tenha algum dinheiro aplicado em fundos cambiais, mesmo que ele não revele em suas aparições públicas.  

         

Luiz Barsi Filho

  Enfim, cabe ao investidor ponderar todos os fatores antes de tomar qualquer decisão de investimento. Não é uma decisão fácil. Mas pare para pensar: se você é um investidor que consome muitos produtos importados e viaja bastante para o exterior, será que apenas investindo localmente e contribuindo para a previdência social você conseguirá manter o poder de compra da sua renda? Pense nisso.

Abraços,

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