Olá pessoal,
No artigo de hoje falarei sobre as diferenças entre o investimento em
imóveis e o investimento em fundos imobiliários. Antes de falar a respeito das
diferenças, farei um breve histórico das modas de investimento no Brasil. Da
década de 70 para cá existiram três grandes modas: a era dos imóveis, a era dos
juros e a era dos riscos.
Até a década de 70, o Brasil era uma economia predominantemente rural,
em que as cidades estavam começando a crescer. Devido ao difícil acesso ao
mercado financeiro, os brasileiros que conseguiam economizar compravam imóveis,
mais por falta de opção mesmo. Sendo assim, o patrimônio desses investidores se
multiplicou rapidamente. Por isso, as pessoas mais experientes geralmente
aconselham o investimento em imóveis, porque têm em mente que esse tipo de
investimento é infalível. Já a partir da década de 80, a economia brasileira
passou por uma instabilidade gigantesca em virtude da hiperinflação do período.
Sendo assim, os governos desse período adotaram juros estratosféricos para
esfriar a atividade econômica. Portanto, os investidores passaram a ser
agiotas, sendo remunerados por esses juros pornográficos da renda fixa
(Caderneta de Poupança e Títulos Públicos). Já no início do século XXI, a
economia brasileira já estava estabilizada após o Plano Real, e com a inflação
sob controle e os juros reduzidos, os investidores passaram a se arriscar mais
no mercado financeiro. Onde estou querendo chegar com essa retrospectiva? Estou
querendo mostrar ao leitor, principalmente aos mais experientes, que não
necessariamente o investimento em imóveis seja a melhor opção na economia. Pode
até ser, mas na condição de o investidor saber pesquisar (fazer checklist e avaliação), ter paciência e
fazer as contas corretamente.
Hoje sabemos como se procede a aquisição e registro de imóveis e todos
os percalços que são gerados para mantê-los e revende-los posteriormente com
algum ganho de capital. No momento da pesquisa, é recomendado contratar uma
avaliação de mercado para o imóvel. No momento da aquisição, já está embutido
no valor do imóvel a comissão do corretor (quando existe a intermediação). No
momento do registro, é obrigatório recolher o imposto de transmissão e os
emolumentos cartorários, cujo total pode variar de 3 a 5% do valor do imóvel,
dependendo da região. Durante o período de usufruto, caso não consiga alugar, é
necessário pagar IPTU, energia elétrica, água encanada, taxa de condomínio e as
despesas de manutenção elétrica, hidráulica e afins, sem contar reformas
necessárias para a conservação do imóvel, como pintura e emassamento de paredes
com infiltração ou troca de piso ou janela quebrados. Após a contabilização de
todos esses itens, o investidor ainda deverá considerar o valor de avaliação de
mercado no momento da venda (alguns imóveis se desvalorizam), o recolhimento de
imposto de renda e a comissão da imobiliária sobre os aluguéis mensais, e após
tudo isso, o custo de oportunidade caso aquele valor investido no imóvel fosse
aplicado no mercado financeiro. Somente após toda essa contabilidade o
investidor saberá se teve ganho ou perda de capital com o imóvel investido. Além
disso, ainda não estou contando com o fato de que geralmente o valor dispendido
em um único imóvel é muito alto, podendo ser mais alto ainda caso o investidor
financie em prestações a perder de vista.
Mas
para quem sente segurança apenas com imóveis, nem tudo está perdido. Após o
fortalecimento do mercado de capitais no Brasil, surgiram os fundos
imobiliários, que são fundos formatados na forma de condomínios, onde cada “condômino”
adquire cotas desse fundo para que possam ser investidos em vários imóveis com
a finalidade de explorar comercialmente, seja alugando ou vendendo. Cada fundo
é gerido por uma empresa chamada gestora
e administrado por uma empresa chamada administradora,
e cada uma dessas empresas é remunerada mensalmente por meio das taxas de
gestão e administração, que são descontadas das receitas mensais do fundo. Os
rendimentos líquidos são distribuídos mensalmente para os cotistas, arcando com
o imposto de renda somente quando revende as suas cotas no mercado. Portanto, o
investidor de fundos imobiliários conta com quatro grandes vantagens em relação
ao investidor de imóveis: 1ª) O valor investidor nas cotas do fundo é muito
menor do que o valor investido em um único imóvel, pois o investidor
adquire apenas um quinhão de um portfólio imobiliário juntamente com outros
investidores; 2ª) Pelo fato de estar investindo em um pedaço de um portfólio
contendo dezenas de imóveis, o investidor passa a diversificar
automaticamente os seus investimentos, puxando o risco da sua carteira para
baixo, sem comprometer o retorno (relação risco/retorno ideal); 3ª) O
investidor conta com uma equipe de profissionais gabaritados para cuidar
de toda a parte burocrática, inclusive das tomadas de decisões, livrando o
investidor de muitas dores de cabeça comuns aos investidores que investem
diretamente em imóveis; 4ª) Ao investir em cotas de fundos imobiliários, o
investidor passa a ter muito mais liquidez do que se investisse apenas
em imóveis. O cotista pode resgatar as suas cotas em questão de horas com um eventual
prejuízo muito pequeno. Já o investidor de imóveis pode levar meses para vender
e ainda ter um grande prejuízo caso tenha que vender numa época de crise.
Não é o meu intuito aqui neste artigo tentar convencer alguns
investidores a descartar completamente o investimento direto em imóveis. Apenas
quero alertar que não é a única opção existente no mercado que vai garantir
rentabilidade futura para o investidor. O investidor pode diversificar a sua
carteira com ações, fundos imobiliários e um ou dois imóveis, ao invés de
investir todo o patrimônio em imóveis, perdendo liquidez e correndo altos riscos,
sem contar o fato de que muitas vezes não tem recursos suficientes para
investir em um único imóvel sequer.
Espero ter contribuído mais uma vez para aqueles que assim como eu estão
se aprofundando no mundo dos investimentos. É de vital importância que cada um
de nós tenha consciência da necessidade de eliminar crenças limitantes da nossa
mente e estar sempre aberto a novos conhecimentos. Desejo a todos bons
investimentos e bons estudos!
Abraços,
Seja Independente
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